Vas a comprar una casa o piso y tienes dudas acerca de la inversión. Hoy te traemos una serie de claves que te ayudarán a saber si una propiedad es buena compra.
Así, podrás hacer una inversión de forma segura y sin riesgo a equivocarte. Piénsalo bien, comprar una casa o piso es una decisión compleja que depende de muchos factores.
Claves para saber si una propiedad es buena compra
Adquirir una propiedad debe ser una decisión basada en hechos y aspectos que nos indiquen que hemos acertado, sobre todo, si queremos comprar para alquilar y conseguir rentabilidad con la compra.
Para minimizar el riesgo, pero sobre todo, para quedarnos más tranquilos tenemos que tener una serie de aspectos que influyen en la elección o no de la futura propiedad.
El proceso para saber si la elección de la propiedad que queremos adquirir es una buena inversión o compra debe ceñirse a diversos criterios que cambiarán en función de si queremos rentabilidad, ingresos o tranquilidad.
Lo que queremos decir es que no es lo mismo comprar para alquilar que para vivir.
Si lo hacemos una buena compra podemos conseguir unos ingresos pasivos a través del alquiler o futura venta.
Pero igual eso no nos interesa ya que lo buscamos es adquirir para vivir.
En todo caso, debemos adoptar una mentalidad de compra estratégica y tener en cuenta los siguientes factores que te ayudarán a sopesar la futura elección de compra.
A modo resumen, te contamos todos los factores que tienes que valorar antes de hacer una inversión inmobiliaria como es comprar una casa.
Primero te los citamos y luego los ampliamos con consejos y claves.
Estos son los siguientes:
- Capacidad económica.
- Objetivo de compra: alquiler/venta o residir en el piso.
- Estado de la vivienda.
- Localización de la casa.
- Conocer los riesgos.
- Precio de mercado acorde.
- Segunda mano o propiedad nueva.
Vamos a comenzar por lo primero, el dinero que estamos dispuestos a pagar por una propiedad, es decir, el presupuesto que tenemos.
El presupuesto marca el límite
Antes de hacer cualquier tipo de compra debes saber cuánto estás dispuesto a gastar. Adquirir una propiedad es lo mismo, es decir, debes definir una cantidad de dinero máxima que estás dispuesto a gastar.
Eso sí, antes debes saber varias cosas. Lo primero es que una inversión inmobiliaria no es una compra única y que existen ciertos gastos añadidos. Estos gastos los dividiremos en gastos fijos y variables.
Entre los gastos fijos tenemos los siguientes:
- Impuestos locales y autonómicos.
- Gastos de gestión y papeleo: notario, Registro de la Propiedad, etcétera. Calcula en torno al 2 o 5 por ciento del precio total.
- Seguros y gastos fijos como la cuota de la comunidad, la luz, etcétera.
Los variables pueden ser estos:
- Gastos de mantenimiento y/o reformas. Aquí debes tener en cuenta el estado del piso.
- Coste de la hipoteca. Ten en cuenta que no todo el mundo tiene el mismo dinero ahorrado y no puede acceder a la misma cantidad de hipoteca. Por este motivo, lo incluimos como variable.
Los gastos variables pueden ser los más difíciles de calcular, pero es importante incluirlos y anticiparnos a ellos. Si bien es cierto que no siempre acertaremos al 100 por cien, lo mejor es ajustar lo máximo posible para no acabar en números rojos.
Entre los gastos variables que debes tener en cuenta no debes olvidarte incluir posibles gastos inesperados como hacer una reparación cotidiana de sustituir el calentador de agua o algo más caro como arreglar el tejado después de una fuerte tormenta.
¿Quieres alquilar o residir en el piso?
No es lo mismo comprar para alquilar que para vivir. En el primer caso debes prestar caso mucho más caso a la “posible rentabilidad” y en el segundo a otros factores como el precio, la ubicación y el estado de la vivienda.
Si lo que quieres es alquilar o vender tu casa debes aplicar la regla del 1 por ciento. Esta norma es un consejo básico de inversión inmobiliaria que los compradores utilizamos para saber si merece la pena realizar una inversión sobre una propiedad.
Esta regla del 1 por ciento funciona así:
Cada mes debemos obtener no menos del 1 por ciento del precio que pagamos por nuestro piso. En este precio, debe estar incluido tanto el precio de compra como cualquier otro gasto adicional como reformas o renovaciones.
Para que te hagas una idea, imagina que el piso nos ha costado unos 100.000 euros y que las reformas nos han supuesto unos 2.000 euros. Es decir, la compra final ha sido de 120.000 euros.
Por lo tanto, si aplicamos la norma del 1 por ciento al nos queda que al cada mes debemos recibir un concepto de 1.200 euros.
Si no te convence esta regla puedes usar otra en base al rendimiento anual que quieras y usar una calculadora de inversión inmobiliaria después de añadir los gastos y la hipoteca.
La localización y el precio de mercado
La ubicación de un piso o casa es un factor crítico a la hora de comprar. No es lo mismo comprar en el centro de la ciudad que en las afueras.
En este sentido, es importante aplicar el sentido estratégico y valorar la compra o la inversión inmobiliaria en su contexto teniendo este aspecto y valorar todo en su conjunto.
¿Qué es más importante para ti? Que tu piso esté situado en una zona cercana al centro o en un barrio en la periferia.
¿Te da igual comprar una casa de vacaciones fuera de la línea de playa o prefieres invertir en reformas?
Responder a todas estas preguntas es clave para saber qué es lo que quieres.
Piensa primero en la ubicación y luego en la propiedad. ¿Qué es más importante?
Puede parecer un error o no, pero si compras el piso que te gusta en un sitio con el que no estás contento igual no es propiedad que te merece la pena. A menos que la quieras alquilar e igual te da igual.
En este sentido, junto a la ubicación entran otros factores como el precio de mercado, el coste de renovación e inversión.
Por ejemplo, igual la ubicación de la propiedad que quieres comprar no es la mejor de la ciudad, pero otros factores hacen que merezca la pena.
Piensa que la competencia, el precio de mercado y la renovación pueden llegar a ser tan bajos que igual te compensa la compra. O no. Todo depende de lo que te interese.
Pagas de más o de menos
Uno de los factores clave a la hora de comprar una casa es conocer el mercado y determinar si el precio medio de la zona supera o no el piso que queremos comprar.
Si lo supera igual no merece la pena, a menos que la propiedad esté en perfecto estado, tenga buenos servicios cerca y los vecinos sean un encanto.
O igual el precio medio es más bajo de lo normal, pero necesita reformas. La cuestión aquí es saber si el precio de la reforma hará que el precio total supere el valor de mercado.
El precio de la propiedad debe estar de acorde a la ubicación. El problema es que el precio de mercado cambia de una zona a otra.
No solo entre Comunidades Autónomas, incluso entre barrios cercanos de una misma ciudad. Por este motivo, el gobierno está impulsando la Ley de Vivienda que quiere acabar con esta problemática y limitar el precio del alquiler por ley.
En resumen, saber si una propiedad es buena compra depende de muchos factores y no es algo que se determine fácilmente.
Igual para ti son más importantes los servicios y te merece la pena un piso más lejano y barato. Otro propietario pensará diferente.
La clave es valorar todos los aspectos que te hemos comentando antes (alquiler, ubicación, presupuesto y gastos) en su conjunto y pensar qué te merece la pena.
Y es que comprar una casa no es una regla matemática en la que 2 más 2 son cuatro. Igual no compramos la mejor casa del mundo, pero sí la que más se acerca a lo que queremos.
Esperamos haberte aclarado saber si una propiedad es buena compra con estos consejos y claves.
