La capital catalana moderniza su Plan General Metropolitano para dar cabida a nuevas fórmulas habitacionales. Barcelona acaba de aprobar una adaptación de su PGM para la implantación de ‘coliving’ en toda la ciudad. Cataluña fue la primera comunidad autónoma en plantearse la necesidad de dar respaldo jurídico a las nuevas modalidades residenciales de uso compartido de suelo (‘coliving’ y ‘cohousing’) y ahora ya es un hecho.
Aunque mediante el Decreto-ley 17/2019 se establecieron algunos de los requisitos que debían cumplir estos alojamientos dotacionales, era necesario un desarrollo urbanístico que aclarase su ámbito de aplicación y condiciones de emplazamiento. Tal y como recuerda el despacho de abogados Ashurst, Barcelona ha sido el primer municipio en llevar a cabo este desarrollo mediante la modificación al Plan General Metropolitano que el 18 de noviembre de 2022 se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya y a la que nos referimos en este artículo (la «Modificación del PGM»).
Los términos ‘coliving’ y ‘cohousing’ no están recogidos en la normativa nacional o autonómica que, sin embargo, comienza a adaptarse a estas nuevas realidades. Tanto el ‘coliving’ como el ‘cohousing’ son propuestas residenciales que parten de compartir espacios comunes. Sin embargo, en el ‘coliving’ la mayor parte son espacios compartidos que fomentan una interacción continua entre los residentes mientras que en el ‘cohousing’ las unidades residenciales privadas incluyen todas las funcionalidades tradicionales aunque en un espacio normalmente más limitado.
Otra diferencia relevante es que el coliving’ está pensado para estancias temporales, más o menos largas, mientras que el ‘cohousing’ puede ser una solución residencial permanente.
En este sentido, el concepto de alojamiento dotacional introducido por el Decreto-ley 17/2019 está más inspirado en las soluciones de ‘coliving’ porque exige que se atiendan necesidades temporales de habitación.
La Modificación del PGM de Barcelona confirma que solo engloba soluciones de alojamiento comunitario y temporal (nunca permanente, más propio del ‘cohousing’), aunque no especifica un límite máximo de tiempo para que una utilización temporal pase a considerarse permanente, según Ashurst.
Zonas de uso compartido: requisito flexible
El Decreto-ley 17/2019 incluyó en la Ley de Vivienda un régimen muy flexible en cuanto al peso relativo de los espacios comunes y los compartidos en los alojamientos dotacionales. Pueden compartirse todos o parte de los elementos del alojamiento o incluso referirse al uso privativo de viviendas completas.
En esta misma línea, la Modificación del PGM de Barcelona diferencia tres tipos de alojamiento dotacional:
Alojamientos dotacionales completos. Todos los espacios están en régimen privativo como unidades habitacionales independientes y solo se comparten los elementos de circulación e instalaciones del inmueble. Las unidades independientes deben tener una superficie útil mínima de 36 m².
Alojamientos dotacionales con espacios comunitarios. Son alojamientos que además de los espacios privados, disponen de unos espacios comunitarios de uso compartido por todos los ocupantes del inmueble. En estos alojamientos los espacios privados tendrán un mínimo de superficie útil de 30 m2 (excepcionalmente 24 m2) y 6 m2 para espacios comunitarios. En conjunto, cada ocupante debe tener asignado un espacio teórico, entre privado y comunitario, de 36 m2.
En los alojamientos dotacionales completos y en los alojamientos dotacionales con espacios comunitarios, además, se debe prever una plaza para vehículo de dos ruedas por cada cuatro unidades habitacionales. Esta superficie puede destinarse a otros usos colectivos si se justifica por las características del colectivo al que va destinada la promoción. Igualmente, será necesario reservar 10 m2 para bicicletas por cada diez unidades habitacionales.
Alojamiento dotacional residencial colectivo: Se trata de alojamientos con unidades privadas (constituido por habitación y baño), espacios colectivos y, en su caso, espacios comunitarios (como prestación obligatoria de servicios a los usuarios). Los alojamientos dotacionales residenciales colectivos deberán cumplir las siguientes condiciones mínimas:
-Un máximo del 60% de la edificabilidad sobre rasante debe dedicarse a espacios privativos.
-No puede haber unidades habitacionales superiores a la doble;
para la habitación individual se fija una superficie útil mínima de 11 m2 incluido el baño;
-Para la habitación doble se fija una superficie útil mínima de 18 m2 incluido el baño;
a las anteriores superficies mínimas habrá que sumarles la superficie que se destine a almacenaje;
-En el caso de habitaciones que incluyan espacio de oficina, a las superficies mínimas anteriores habrá que sumarles 4 m2 en caso de habitaciones individuales y 6 m² en el caso de la doble;
-Habrá que reservar una plaza para un vehículo de dos ruedas por cada seis habitaciones;
-Cuando se superen 50 habitaciones dobles o el equivalente en simples debe preverse un espacio en la parcela interna para carga y descarga de 8 por 3,5 metros; y
deberá establecerse una reserva de superficie para dos plazas de bicicleta por cada 100 m2.
La Modificación del PGM de Barcelona incluye otras condiciones de ordenación y edificación que son comunes a los tres tipos de alojamiento dotacional de entre la que destacamos tres:
-No se podrán dedicar a espacios privativos ni comunitarios la planta baja ni el entresuelo del inmueble.
-La superficie máxima del equipamiento de alojamiento dotacional será de 3.000 m2.
-Los alojamientos dotacionales de iniciativa privada no se podrán implantar sin desarrollar la totalidad de reserva de equipamiento calificada unitariamente por el planteamiento, independientemente de cuál sea la estructura de la propiedad.
¿A quién va destinado esta modalidad de vivienda?
La Modificación del PGM limita los colectivos beneficiarios con respecto al listado abierto previsto en la Ley de Vivienda conforme al Decreto-ley 17/2019. En concreto, la Modificación del PGM Barcelona especifica los potenciales colectivos beneficiarios de cada tipo de alojamiento dotacional:
-Los alojamientos que se justifiquen en dificultades de emancipación y requerimientos de acogida deben destinarse a personas jóvenes, personas mayores y otros colectivos vulnerables.
-Los alojamientos para asistencia sanitaria deben destinarse a personas acompañantes de menores o de enfermos dependientes de larga duración, personas que necesiten aislamiento sin asistencia sanitaria directa o personas en tratamientos de larga o media duración que no necesiten ingreso hospitalario.
-Los alojamientos para asistencia social deben destinarse a personas o unidades familiares vulnerables por sus condiciones económicas o de fragilidad social y que no estén atendidos a través de otros servicios sociales.
-Los alojamientos dotacionales que satisfagan necesidad de estudio podrán tener como destinatarios miembros de la comunidad educativa de estudios universitarios o formación profesional de grado superior, así como de investigación en universidades y centros de investigación, ya sean estudiantes, personal docente o investigadores. Al amparo del concepto de estudiante se prevé un colectivo bastante amplio.
-En cambio, los alojamientos dotacionales que satisfagan necesidades laborales solo podrán tener como destinatarios deportistas de alto rendimiento y creadores, en este último caso como complemento a un equipamiento cultural de titularidad pública o de fundaciones participadas por el sector público. Esto limita mucho la posibilidad de implantación de ‘coliving’destinado a personas que venga temporalmente a trabajar a Barcelona.
-Finalmente, los alojamientos dotacionales que satisfagan necesidades habitacionales de colectivos afectados por una actuación urbanística sólo podrán ser de titularidad pública.
Por último, se prevé que la Administración podrá destinar de manera transitoria los alojamientos dotacionales para atender situaciones temporales de emergencia social excepcional.
Régimen de explotación de los activos
Conforme a la modificación del PGM de Barcelona, el régimen de tenencia de los alojamientos será de alquiler u otro tipo de uso temporal, sin que se admita la transmisión de la titularidad separada de las diferentes unidades habitacionales ni la división en propiedad horizontal.
En desarrollo de la Ley de Vivienda tras el Decreto-ley 17/2019, la Modificación del PGM de Barcelona exige la aprobación de un plan especial urbanístico e indica el contenido mínimo que será necesario formalizar para implantar cualquier tipo de alojamiento dotacional.
En el caso de alojamientos de titularidad privada, la modificación recuerda la necesidad de constituir e inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración por tiempo indefinido para la primera transmisión onerosa, y por diez años en segundas y ulteriores transmisiones onerosas.
Ámbito de aplicación de esta modificación
Con carácter general, la modificación del PGM de Barcelona se aplica en todo el municipio.
La implantación de un equipamiento de alojamiento dotacional es compatible con cualquier otro tipo de equipamiento comunitario siempre que así lo establezca el correspondiente plan especial.
No obstante, no se admiten estos equipamientos de alojamiento dotacional en los suelos calificados como equipamiento en los ámbitos industriales correspondientes a la Zona Franca, la Verneda Industrial, el Torrent d’Estadella y el Bon Pastor.
Finalmente, a la iniciativa privada se le asigna una superficie máxima de suelo para nuevos alojamientos dotacionales de 99.640 m², que se suman a los equipamiento ya existentes y con planeamiento aprobado definitivamente. Dicha superficie para nuevos alojamientos dotacionales se distribuye además por distritos, siendo Sarrià-Sant Gervasi donde más ‘coliving’ se podrá desarrollar, con un máximo de 15.670 m2, y Sant Andreu el que menos, con 5,643 m2.
La Modificación del PGM de Barcelona reconoce la previa existencia de equipamientos de alojamiento dotacional de titularidad privada que ocupan una superficie de 129.700 m² (y que quedan al margen de esta distribución).
Futura ordenanza de desarrollo
El desarrollo de los alojamientos dotacionales en suelo de equipamientos comunitarios en Barcelona no ha concluido.
La Modificación del PGM de Barcelona prevé la aprobación, antes de que pase un año, de una ordenanza municipal que, entre otras cuestiones, regulará los criterios y método de cálculo y actualización del precio o renta satisfacer por los usuarios también en los supuestos de promociones privadas.
Para establecer estos criterios habrá que tener en cuenta el colectivo al que se destina el alojamiento dotacional, el tipo de alojamiento y las condiciones del concierto con la Administración. Además se podrán tener en cuenta los precios de referencia del alquiler de viviendas protegidas, los baremos asistenciales y sociales y estudios de mercado.
Está previsto que la ordenanza regule también los criterios de selección de los usuarios de los equipamientos y los diferentes compromisos del promotor que, si procede, pueden preverse en atención al interés público de la actuación.
Fuente: idealista.com
