Autor: IndianWebs

Vas a comprar una casa o piso y tienes dudas acerca de la inversión. Hoy te traemos una serie de claves que te ayudarán a saber si una propiedad es buena compra.

Así, podrás hacer una inversión de forma segura y sin riesgo a equivocarte. Piénsalo bien, comprar una casa o piso es una decisión compleja que depende de muchos factores.

Claves para saber si una propiedad es buena compra

Adquirir una propiedad debe ser una decisión basada en hechos y aspectos que nos indiquen que hemos acertado, sobre todo, si queremos comprar para alquilar y conseguir rentabilidad con la compra.

Para minimizar el riesgo, pero sobre todo, para quedarnos más tranquilos tenemos que tener una serie de aspectos que influyen en la elección o no de la futura propiedad.

El proceso para saber si la elección de la propiedad que queremos adquirir es una buena inversión o compra debe ceñirse a diversos criterios que cambiarán en función de si queremos rentabilidad, ingresos o tranquilidad.

Lo que queremos decir es que no es lo mismo comprar para alquilar que para vivir.

Si lo hacemos una buena compra podemos conseguir unos ingresos pasivos a través del alquiler o futura venta.

Pero igual eso no nos interesa ya que lo buscamos es adquirir para vivir.

En todo caso, debemos adoptar una mentalidad de compra estratégica y tener en cuenta los siguientes factores que te ayudarán a sopesar la futura elección de compra.

A modo resumen, te contamos todos los factores que tienes que valorar antes de hacer una inversión inmobiliaria como es comprar una casa.

Primero te los citamos y luego los ampliamos con consejos y claves.

Estos son los siguientes:

• Capacidad económica.
• Objetivo de compra: alquiler/venta o residir en el piso.
• Estado de la vivienda.
• Localización de la casa.
• Conocer los riesgos.
• Precio de mercado acorde.
• Segunda mano o propiedad nueva.

Vamos a comenzar por lo primero, el dinero que estamos dispuestos a pagar por una propiedad, es decir, el presupuesto que tenemos.

El presupuesto marca el límite

Antes de hacer cualquier tipo de compra debes saber cuánto estás dispuesto a gastar. Adquirir una propiedad es lo mismo, es decir, debes definir una cantidad de dinero máxima que estás dispuesto a gastar.

Eso sí, antes debes saber varias cosas. Lo primero es que una inversión inmobiliaria no es una compra única y que existen ciertos gastos añadidos. Estos gastos los dividiremos en gastos fijos y variables.

Entre los gastos fijos tenemos los siguientes:

• Impuestos locales y autonómicos.
• Gastos de gestión y papeleo: notario, Registro de la Propiedad, etcétera. Calcula en torno al 2 o 5 por ciento del precio total.
• Seguros y gastos fijos como la cuota de la comunidad, la luz, etcétera.

Los variables pueden ser estos:

• Gastos de mantenimiento y/o reformas. Aquí debes tener en cuenta el estado del piso.
• Coste de la hipoteca. Ten en cuenta que no todo el mundo tiene el mismo dinero ahorrado y no puede acceder a la misma cantidad de hipoteca. Por este motivo, lo incluimos como variable.

Los gastos variables pueden ser los más difíciles de calcular, pero es importante incluirlos y anticiparnos a ellos. Si bien es cierto que no siempre acertaremos al 100 por cien, lo mejor es ajustar lo máximo posible para no acabar en números rojos.

Entre los gastos variables que debes tener en cuenta no debes olvidarte incluir posibles gastos inesperados como hacer una reparación cotidiana de sustituir el calentador de agua o algo más caro como arreglar el tejado después de una fuerte tormenta.

¿Quieres alquilar o residir en el piso?

No es lo mismo comprar para alquilar que para vivir. En el primer caso debes prestar caso mucho más caso a la “posible rentabilidad” y en el segundo a otros factores como el precio, la ubicación y el estado de la vivienda.

Si lo que quieres es alquilar o vender tu casa debes aplicar la regla del 1 por ciento. Esta norma es un consejo básico de inversión inmobiliaria que los compradores utilizamos para saber si merece la pena realizar una inversión sobre una propiedad.

Esta regla del 1 por ciento funciona así:

Cada mes debemos obtener no menos del 1 por ciento del precio que pagamos por nuestro piso. En este precio, debe estar incluido tanto el precio de compra como cualquier otro gasto adicional como reformas o renovaciones.

Para que te hagas una idea, imagina que el piso nos ha costado unos 100.000 euros y que las reformas nos han supuesto unos 2.000 euros. Es decir, la compra final ha sido de 120.000 euros.

Por lo tanto, si aplicamos la norma del 1 por ciento al nos queda que al cada mes debemos recibir un concepto de 1.200 euros.

Si no te convence esta regla puedes usar otra en base al rendimiento anual que quieras y usar una calculadora de inversión inmobiliaria después de añadir los gastos y la hipoteca.

La localización y el precio de mercado

La ubicación de un piso o casa es un factor crítico a la hora de comprar. No es lo mismo comprar en el centro de la ciudad que en las afueras.

En este sentido, es importante aplicar el sentido estratégico y valorar la compra o la inversión inmobiliaria en su contexto teniendo este aspecto y valorar todo en su conjunto.

¿Qué es más importante para ti? Que tu piso esté situado en una zona cercana al centro o en un barrio en la periferia.

¿Te da igual comprar una casa de vacaciones fuera de la línea de playa o prefieres invertir en reformas?

Responder a todas estas preguntas es clave para saber qué es lo que quieres.

Piensa primero en la ubicación y luego en la propiedad. ¿Qué es más importante?

Puede parecer un error o no, pero si compras el piso que te gusta en un sitio con el que no estás contento igual no es propiedad que te merece la pena. A menos que la quieras alquilar e igual te da igual.

En este sentido, junto a la ubicación entran otros factores como el precio de mercado, el coste de renovación e inversión.

Por ejemplo, igual la ubicación de la propiedad que quieres comprar no es la mejor de la ciudad, pero otros factores hacen que merezca la pena.

Piensa que la competencia, el precio de mercado y la renovación pueden llegar a ser tan bajos que igual te compensa la compra. O no. Todo depende de lo que te interese.

Pagas de más o de menos

Uno de los factores clave a la hora de comprar una casa es conocer el mercado y determinar si el precio medio de la zona supera o no el piso que queremos comprar.

Si lo supera igual no merece la pena, a menos que la propiedad esté en perfecto estado, tenga buenos servicios cerca y los vecinos sean un encanto.

O igual el precio medio es más bajo de lo normal, pero necesita reformas. La cuestión aquí es saber si el precio de la reforma hará que el precio total supere el valor de mercado.

El precio de la propiedad debe estar de acorde a la ubicación. El problema es que el precio de mercado cambia de una zona a otra.

No solo entre Comunidades Autónomas, incluso entre barrios cercanos de una misma ciudad. Por este motivo, el gobierno está impulsando la Ley de Vivienda que quiere acabar con esta problemática y limitar el precio del alquiler por ley.

En resumen, saber si una propiedad es buena compra depende de muchos factores y no es algo que se determine fácilmente.

Igual para ti son más importantes los servicios y te merece la pena un piso más lejano y barato. Otro propietario pensará diferente.

La clave es valorar todos los aspectos que te hemos comentando antes (alquiler, ubicación, presupuesto y gastos) en su conjunto y pensar qué te merece la pena.

Y es que comprar una casa no es una regla matemática en la que 2 más 2 son cuatro. Igual no compramos la mejor casa del mundo, pero sí la que más se acerca a lo que queremos.

Esperamos haberte aclarado saber si una propiedad es buena compra con estos consejos y claves.

La invasión rusa de Ucrania ha provocado un terremoto en los mercados financieros que amenaza con prolongarse y hacerse sentir en todos los sectores, entre ellos el inmobiliario. Se prevé una reducción de la demanda y que se eleven los costes de materias primas y construcción, pero los expertos apuntan a que la vivienda va a seguir siendo un buen valor refugio en 2022 frente a la inestabilidad de la bolsa y el incremento de la inflación. Además, al bajar la demanda los precios pueden no subir en exceso y se podrán adquirir inmuebles a costes aceptables.

El cambio de hábitos en los hogares con la implantación del teletrabajo, los bajos tipos de interés y el ahorro acumulado explican el resurgir del mercado inmobiliario y que el volumen de hipotecas firmadas se dispararan en 2021. Concretamente, la compraventa de viviendas alcanzó las 565.523 operaciones, según datos del INE. Algunos indicadores han alcanzado niveles que no se veían desde antes de 2008, en pleno boom del ladrillo, pero la situación sigue estando lejos del escenario previo al estallido de aquella burbuja inmobiliaria, aunque siempre hay riesgos que conviene no despreciar.

Una rentabilidad del 6,5% en España

La rentabilidad de la vivienda en España se redujo en 2021 después de una década, cerrando el ejercicio en el 6,5%, por debajo del 6,8% registrado un año antes, motivado principalmente por el descenso del precio de los alquileres, según un estudio de Fotocasa. Pese al dato, la rentabilidad de la vivienda se mantiene como uno de los focos de inversión con menor riesgo del mercado y se mantiene un punto por encima que hace 5 años (5,5%).

Por tanto, sigue siendo buen momento para invertir en el mercado inmobiliario si no estás interesado en la bolsa o la renta fija. Para ello hay diversas puertas de entrada, desde la compra directa de la vivienda a las plataformas de crowfunding inmobiliario. La compra de inmueble, para uso como primera vivienda, como fuente de ingresos adicional en forma de rentas del alquiler o venta años después, sigue siendo la principal forma de inversión. Eso sí, debes saber que en la nueva Ley de Vivienda se incluye un impuesto para las viviendas vacías a través del recargo del IBI de hasta el 150%. El objetivo es desincentivar la desocupación de pisos.

Invertir en vivienda para alquilar

En cualquier caso, debes tener en cuenta que la compra de vivienda debe ir de la mano de unas buenas condiciones de hipoteca. Importante saber de antemano cuánto te puede prestar el banco y si, tus finanzas personales te lo permiten, aportar una entrada que supere el mínimo que solicita la entidad bancaria. Si tu interés es alquilar la vivienda asegúrate de que la renta que cobres sea lo suficientemente provechosa como para que te queden ganancias después de cubrir la cuota de la hipoteca y los gastos de la casa, a saber: el IBI, mantenimiento, la comunidad y la tasa de basura.

Otro punto que debes tomar en consideración es escoger una vivienda cuyo valor esté acorde al alquiler que puedes encontrar. Comprar barato no significa mayor rentabilidad. Deberás estudiar dónde su ubica la vivienda, la calidad del activo, su estado actual, las perspectivas económicas de la zona, comunicaciones, servicios y las condiciones de la demanda de los inquilinos, además de su posible perfil. Encontrar un buen inquilino es clave en el éxito de la operación. Si deseamos garantizarnos el cobro mensual, disponemos de la opción de contratar un seguro o solicitarle un aval bancario.

Fuente: uppers

El terreno de juego para los anuncios inmobiliarios es, sin duda, el listado de resultados. Es el lugar donde el futuro inquilino o comprador decide si quiere saber más (o no) de ese inmueble concreto. Es la primera criba por parte del usuario y debemos pasarla si queremos tener contactos.

Por estas razones, la competencia en el listado es realmente intensa. El objetivo es que el futuro cliente entre dentro del anuncio y nos contacte. Estar bien posicionado es fundamental (si no te ven es imposible que te contacten), pero se trata de captar la atención del usuario. Aunque seas el primero, si pasas desapercibido no conseguirás nada.

Es una cuestión de instinto

El usuario tiene una gran cantidad de opciones y no hay tiempo que perder. En pocos segundos tiene que decidir qué inmuebles quiere ver y cuáles no. Es una decisión instintiva: ¿cuál me gusta? ¿cuál me causa rechazo?

En el listado tienes que ser certero y mostrar lo mejor del inmueble, solo lo mejor. Es lo que se denomina Proposición Única de Venta: si solo pudieras decir una cosa sobre el inmueble, ¿qué sería? ¿Qué llama la atención del inmueble? No intentes contarlo todo y céntrate en la mejor característica. Alinea todos los elementos (fotografía y titular) alrededor del principal beneficio del inmueble.

La fotografía principal: la portada del inmueble

Es el elemento fundamental para captar la atención del usuario. Una mala foto de portada hace invisible tu anuncio a ojos del futuro comprador o inquilino. Dedica unos instantes a decidir qué imagen va a representar a lo mejor del inmueble.

Esta fotografía de portada también tiene que ser alta de calidad porque esta imagen justifica el precio. ¿Vale lo que marca? Recuerda que solo tenemos unos instantes con el usuario y la foto tiene que probar que el precio está ajustado al inmueble. Si no lo hace, el anuncio es descartado.

Algunos consejos sobre la imagen principal:

• Elije lo mejor del inmueble: el salón, las vistas, la cocina, el parque que está enfrente….
• Si tienes dudas, céntrate en el lugar donde más ‘vida’ va a hacer el comprador o inquilino
• La fachada no suele ser lo mejor del inmueble
• No pongas como foto principal una foto vertical
• Intenta que el color predominante sea el azul, el verde o el blanco
• Huye de colores estridentes o del blanco y negro
• En el 9% de las ocasiones, una foto nocturna no es buena idea
• No añadas ruido a la fotografía: nada de textos, notas, flechas, marcas de agua…
• Adecúala a la estación del año
• Rota la fotografía principal de vez en cuando

El titular: el eslogan del inmueble

No puedes pretender tener una conversación con el usuario durante los breves instantes que dedica a cada anuncio en el listado. Tienes el tiempo justo para picar su curiosidad y que entre dentro del anuncio.

El titular es la promesa del inmueble. Cuenta el beneficio principal que ofrece. Lo que escribas tiene que estar en consonancia a la fotografía principal. Si la foto es de las vistas, háblale del barrio; si es de la terraza, lo que podrá hacer en la terraza. La fotografía y el titular deben estar alineados para contar la Proposición Única de Venta, y es recomendable que el titular sea:

Claro, directo y conciso

• Sujeto + Verbo + Predicado
• No más de 8 o 10 palabras
• Sé específico con los sustantivos y adjetivos
• No uses palabras técnicas: que lo entienda todo el mundo
• No repitas datos que ya se ven en el anuncio: el precio, la dirección, los metros….

Atrayente, atractivo y curioso

• Háblale directamente al comprador/inquilino
• Utiliza la emoción para que se sienta identificado
• Usa verbos para accionar al usuario
• Utiliza símbolos y números, pero sin pasarte
• No generalices ni crees confusión

Los elementos que aparecen en el listado son la única herramienta para atraer al usuario hacia nuestro anuncio. Todos deben ir en la misma dirección para captar su atención, retenerle unos segundos e incentivarle a que entre dentro del anuncio y nos contacte.

Fuente: Idealista

Los últimos datos de los notarios son un ejemplo más de que la moderación se ha instalado en el mercado de la vivienda. Y es que, a pesar de que siguen subiendo las compraventas, los precios y la firma de hipotecas, lo hacen a un ritmo suave, manteniendo la tendencia de enero.

En concreto, en febrero se contabilizaron 45.120 compraventa de casas, un 3,2% más interanual, mientras que el precio medio de las casas vendidas repuntó un leve 0,7%, hasta 1.373 euros/m2. La firma de hipotecas se incrementó un 10,6%, hasta quedarse cerca de 22.000 unidades.Compraventas e hipotecas sobre viviendas[2011 – 2019]Nº de operacionesCompraventa de viviendasHipotecas sobre viviendasene-11abr-11jul-11oct-11ene-12abr-12jul-12oct-12ene-13abr-13jul-13oct-13ene-14abr-14jul-14oct-14ene-15abr-15jul-15oct-15ene-16abr-16jul-16oct-16ene-17abr-17jul-17oct-17ene-18abr-18jul-18oct-18ene-19020000400006000080000Fuente: Consejo General del NotariadoCompartir

En cuanto a las operaciones, los notarios explican que la venta de pisos mostró un incremento interanual del 0,8% (0,7% en la serie corregida por estacionalidad). Mientras, la de pisos de precio libre se incrementó ligeramente un 1%. Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió tanto a la expansión de las de pisos de segunda mano (0,4%) como a la de pisos nuevos (8,5%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 13% interanual.

En lo que se refiere al precio, el leve repunte del 0,7% interanual se debió tanto al ligero aumento del precio de las viviendas unifamiliares (0,1%) como al de los pisos (2,2%). Por su parte, el precio por m2 de los pisos de precio libre se incrementó un 2,5%. Dentro de éstos, el precio del de los de segunda mano se situó en los 1.524 euros (1,3% interanual) y el de los pisos nuevos en 2.055 euros (10,1% interanual).

No obstante, si miramos el precio medio, observamos que febrero ha marcado mínimos desde el pasado agosto, cuando se situó en 1.284 euros/m. 

En el terreno hipotecario, los notarios señalan que el capital medio de los préstamos para la compra de vivienda se situó en 131.492 euros, lo que arroja un descenso interanual del 1,4%. Un 48,2% de las compras se financió mediante un préstamo hipotecario, lo que significa que más de la mitad de las operaciones se pagaron a tocateja.

Las estadísticas de los notarios no son las únicas que muestran una ralentización del mercado residencial. El último informe de precios de idealista, relativo al primer trimestre del año y que contempla una mejora en la metodología, revela una subida trimestral del 1,1% (y del 6% en términos anuales) en el precio de la vivienda usada en el conjunto de España, que se queda en 1.703 euros/m2, con un leve repunte del 1% en Madrid y sin cambios en Barcelona. 

Fuente: Idealista

El Institut Català del Sòl (Incasol) es una entidad creada por la Generalidad de Cataluña que se encarga de gestionar todas las materias de urbanismo que competen a la Generalidad. Esta institución posee una dimensión comercial y depende de la Consejería de Territorio y Sostenibilidad y Vivienda. Entre sus labores están la de gestionar la fianza de los alquileres y promover vivienda pública. Es decir, se trata del Instituto Catalán del Suelo.

De este modo, todos los propietarios de Cataluña que firmen un contrato de alquiler deberán depositar en el Incasòl la fianza solicitada en el contrato en un plazo de igual o inferior a dos meses. Una vez finalizado el contrato, será el organismo quien devuelva la fianza bajo petición del arrendador, que es la única parte con poder para hacerlo.

El dinero que se recauda con dicha fianza debe invertirse en la construcción de viviendas públicas, preferiblemente en promociones de casas en alquiler y actuaciones directas en procesos de renovaciones urbanas.

Si no se deposita la fianza, el organismo puede sancionar al propietario y el inquilino no podría desgravarse el alquiler de la Declaración de la renta.

Sanciones del 35% al 75% de la fianza

Según explica Mundo Jurídico, las sanciones por no depositar la fianza de alquiler en Cataluña dependerán del tipo de infracción, que la Generalitat de Cataluña clasifica en leves o graves.

• Se considera infracción leve el incumplimiento, entre otras, del depósito de la fianza dentro del plazo de dos meses desde la formalización del contrato, salvo que los servicios de inspección de la Generalitat hayan abierto un expediente para la regularización de la fianza, en cuyo caso será considerada una infracción grave.
• Será considerada una infracción grave, la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de esta. Por tanto, si el arrendador deposita la fianza antes de que la inspección lo llame, en un principio sería una infracción leve; pero si se ha iniciado un procedimiento de inspección por este motivo, el depósito ya será considerado como infracción grave.

Si el ingreso del depósito se hace con posterioridad a los dos meses desde la formalización del contrato de alquiler, se establecen una serie de recargos que van desde un 5% hasta un 20% del importe de la fianza si no interviene la inspección (dependiendo de cuando se ingrese), y si interviniesen los servicios de inspección será de un 25%. A esas cantidades habrá que sumarle los intereses de demora.

Además de estos recargos e intereses, el régimen de sanciones por no depositar la fianza de alquiler en Cataluña establece que cuando se trate de una infracción leve se impondrá una multa que no podrá superar el 35% del importe de la fianza con un límite de 3.000 euros. Y cuando se trate de una infracción grave, la multa será del 35% al 75% del importe de la fianza no depositada.

Avalloguer

El Avalloguer es el seguro que ofrece el Incasòl: es un régimen de coberturas que consiste en asegurar a las personas arrendadoras de viviendas, con contratos formalizados al amparo del artículo 2 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos la percepción de una cantidad, en el caso de instar un proceso judicial de desahucio por falta de pago de la renta conforme a las condiciones y los requisitos que establece la normativa.

• Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 29 de agosto de 2008 y el 17 de junio de 2014 la cobertura del Avalloguer es para las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de seis mensualidades.
• Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 18 de junio de 2014 la cobertura del Avalloguer es para las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de tres mensualidades. En los supuestos de viviendas con protección oficial que se destinen a alquiler o cuando las viviendas se destinen a los programas de mediación, de cesión o al programa de inserción, la cobertura de tres meses se amplía hasta los seis meses, y dentro de la cobertura se pueden incluir mensualidades de renta impagadas antes de la interposición de la demanda.

Fuente: Idealista

L’Eixample es el distrito de Barcelona con menos equipamiento público por m2 de la ciudad: en sus 7,48 km2 dispone una media de 2,09 m2 de edificios destinados a los vecinos frente a los 6,75 m2 en el resto de distritos. En ese contexto, el Ayuntamiento paralizó hace algo más de un año las licencias de obras en 10 terrenos privados del distrito y ahora anuncia que pasarán a titularidad pública, bien por compra o bien por expropiación, para dotar así de más equipamientos educativos y culturales en los barrios, además de construir vivienda de alquiler social.

Se trata de 10 huecos libres con su valor en oro en una ciudad de escasos kilómetros cuadrados, limitada por mar, montaña y municipios adyacentes. El Ayuntamiento vio en esos espacios en desuso la vía para dotar de equipamientos públicos a la ciudad y engordar la lista de viviendas públicas. «L’Eixample está históricamente infradotado de equipamientos públicos, le falta una tercera parte de lo que le corresponde», ha lamentado el primer teniente alcalde, Gerardo Pisarello. En el anuncio también estaba presente Janet Sanz, la teniente alcalde de Urbanismo y Movilidad, quien ha celebrado que «se empiece a materializar una demanda histórica». Si bien es cierto, solo se ha comunicado la intención de comprarlos, sin fechas a la vista.

El Ayuntamiento espera destinar 36 millones de euros para hacerse con la propiedad de esos terrenos. Algunos de ellos se encontraban en proceso de nuevos equipamientos privados. Los propietarios de esos terrenos protestan que haya otros solares con más años en desuso y, en cambio, se vayan a «expropiar» solares con proyectos existentes. 

Sanz ha avanzado que los adquirirán o bien por compra o por expropiación. La segunda opción es algo más lenta, pues requiere un proceso judicial. Muchos de los propietarios, que han preferido mantenerse en el anonimato al estar en negociaciones con el Ayuntamiento, consideran que se tratará siempre de una expropiación, puesto que «no hemos puestos nada a la venta, sino que nos obligan a venderlo».

Si no acuerdan un precio de compra, los trámites para adquirir los solares pasarían a expropiación. Si el Ayuntamiento demuestra que son espacios necesarios para el bien común y de interés público, se iniciaría el proceso de expropiación, proponiendo un precio de compra a los propietarios que, en el caso de no aceptarlos, irían al jurado de expropiación de Cataluña para que este determine un precio. En caso de no ser aceptado por una de las partes, se podría presentar un recurso. Mientras negocian el precio, el solar ya sería titularidad pública.

El proceso de compra (o expropiación) de los solares deberá pasar primero por asegurar el planeamiento, ha explicado Sanz. Posteriormente, irá a la comisión de Urbanismo para negociar con el resto de grupos municipales y, finalmente, llevarlo al Plenario para la aprobación de compra de terrenos. Algunos como el espacio dedicado al antiguo teatro Talia, en el número 102 de la avenida Paral·lel, ya tiene una calificación especial: iban a construir una residencia de estudiantes, después de casi 30 años en desuso (desde 1988), e incluso trabajaron los actuales dueños con el Ayuntamiento sobre el planeamiento, y desde hace un año se ha girado el futuro del solar. 

Los solares que no compran

Cuando el Ayuntamiento suspendió la licencia de estos solares vacíos de L’Eixample, la lista sumaba 10 y Sanz y Pisarello han anunciado la intención de comprar siete. Los que han caído se encuentran en l’Antiga Esquerra Eixample y el barrio de la Sagrada Familia. 

En el primer barrio, el solar comprendido entre las calles Aribau, Còrsega, Enric Granados y Rosselló no será objeto de compra por el Ayuntamiento porque alegan que ya «se prevé una expropiación y la construcción de una guardería». En el número 138 de la calle Balmes sucede algo similar: ya cuenta con un equipamiento religioso y un casal en uso, ocupaciones de las que ya eran conocedores hace un año cuando la suspensión de licencias.

En el caso de calle Mallorca 424, en cambio, desde el Consistorio alegan que se trata de «una pieza de gran dimensión que puede acoger más de un equipamiento y requiere un estudio más detallado». Ese espacio, sin embargo, es uno de los principales afectados por las obras del templo expiatorio. La Sagrada Familia se encuentra sin un acuerdo para la regulación urbanística de las manzanas próximas, las calles Mallorca con Marina, y la volumetría final del templo. Esta isla vacía, que han rechazado comprar, forma parte los planes para continuar la fachada de la Glòria.

Otros emplazamientos complejos

La esquina entre las calles Provença y Nàpols, en concreto, Provença 408 y Nàpols 238, es uno de los solares que el Ayuntamiento pretende adquirir su titularidad. En su día se encontrada la histórica fábrica de perfumes Myrurgia, un edificio catalogado y protegido. Pese a ello, en el 2000, parte del edificio fue descatalogado para poder levantar en él un gimnasio privado, hoy el Metropolitan de Sagrada Familia. También se iba a construir un hotel de cuatro estrellas, pero los socialistas en 2009 paralizaron las obras.

Fuente: Idealista

Adjudicado. La cadena de moda japonesa Uniqlo ha escogido Barcelona para aterrizar en España. La fecha no está concretada, solo han adelantado que será este otoño y estará en un establecimiento que cumple, al fin, con los deseos de la empresa en tamaño y visibilidad: 1.730 m2 distribuidos en cuatro plantas, en la lujosa y céntrica vía de Paseo de Gracia, codeándose con las marcas de prestigio que habitan la avenida.

La marca de éxito es conocida por pisarle los talones al otro gigante de la moda, Inditex. Siguiendo su hermetismo en no facilitar muchas pistas de su crecimiento empresarial, hasta el día de hoy ha mantenido el secreto de dónde asentaría su futuro establecimiento en el país origen de Amancio Ortega. Su estrategia de expansión en España viene de lejos: “Me resulta emocionante. Llevo desde 1992 queriendo abrir una tienda en Barcelona. Es una ciudad muy artística, bonita y abierta”, declaró el fundador de Uniqlo, Tadashi Yanai, en una entrevista que concedió a Efe.

Otras de las razones que ralentizaba el estreno de Uniqlo en Barcelona eran más logísticas, como la falta de conexiones directas con Tokio o  el idioma. Después de esta primera tienda esperan abrir más, tanto en Barcelona como Madrid y convertirlo en su sexto mercado europeo después de haber triunfado en Reino Unido (donde inició su expansión), Francia, Bélgica, Alemania y Rusia.

La marca se fundó en 1984 y pertenece al grupo Fast Retailing. Es el tercer grupo de moda más grande a nivel mundial, después de Hennes & Mauritz (H&M) y la española Inditex. Fast Retailing es la propietaria de marcas como GU, o la francesa Comptoir des Cotonniers. Uniqlo creció en centros comerciales sus primeros años de vida. Conocida por unos precios ajustados y ropa al alcance del gran público con un diseño práctico y básico. Vende para mujer, hombre y niño. Cuenta con 1.800 establecimientos en 18 países. En 2016 facturó 17.310 millones de dólares (16.294 millones de euros). Los últimos datos registrados de Inditex, su principal rival en esta lucha por ser el número uno mundial, ascendían a 20.900 millones de euros.

Las marcas quieren a Barcelona

No es la única marca internacional que escoge Barcelona para abrir su primera tienda en España. Otras empresas de moda ya lo hicieron antes y antepusieron la Ciudad Condal a la capital española, por ejemplo. La marca americana Urban Outfitters prefirió la ciudad mediterránea para instalarse en España; en 2013, desembarcó la filial del grupo H&M &Other Stories en Barcelona, antes de hacerlo en 2014 en Madrid; en 2013 la estadounidense Forever 21 se plantó en 3.000 m2 del centro comercial La Maquinista; en 2008 abrió en el casco antiguo de Barcelona la primera tienda en España de American Apparel (marca actualmente en plan de reestructuración). 

Vienen de varios países y muchas no comparten público. Pero ¿qué tiene Barcelona para que todas las marcas de moda quieran — primero — estar ahí? Es un escaparate mucho más rentable que cualquier campaña de publicidad. Paseo de Gracia es una de las calles más caras por m2. Según la consultora inmobiliaria Laborde Marcet, un local en este boulevard puede rondar los 50.000 euros/mes de renta. Pero, también, es una de las más transitadas de la ciudad. El turismo, a veces denostado por los autóctonos, es la clave en todo este asunto. La capital catalana recibe unos 7 millones de turistas al año. Los visitantes destinan un 27% de su gasto en su paso por la ciudad en compras.

Además, los principales ejes comerciales de Barcelona se concentra en escasos metros. Portal de l’Àngel, Rambla Cataluña, Paseo de Gracia o Plaza Cataluña les separan entre sí diez minutos caminando. Disponen de amplios locales, una buena comunicación. Las marcas que se instalan en esta ciudad les une, sobre todo, la búsqueda de un comprador más vanguardista que prestigie su firma.

Paseo de Gracia, el tradicional y prestigioso eje comercial

La llegada de Uniqlo a Paseo de Gracia se suma a la caza de locales a los pies de los monumentales edificios que presiden el boulevard. De un tiempo a esta parte, marcas de gran consumo, como Zara, Mango, H&M o Levi’s, se alternan con las exclusivas Chanel, Cartier o Valentino. En medio de esa jauría de firmas con gran respaldo internacional, aún resisten casas como Santa Eulàlia.

Antes de que irrumpieran las prestigiosas casas de moda mundiales, Paseo de Gracia era ya un paseo de célebres tiendas… pero patrias. Gonzalo Comella, Gratacós, el Dique Flotante, Gales, Ferreras, Pellicer, Mosella. Eran nombres que aludían al buen hacer de la moda en Barcelona. Empresas familiares y, muchas de ellas, de lujo. Sastrerías, camiserías y alta costura que confeccionaban y reunían los mejores tejidos para hacer trajes y modelos exclusivos.

Hasta los años setenta del siglo pasado eran las dueñas de la calle y nada les ensombrecía. Pero empezaron a llegar nuevas marcas extranjeras que entraron con fuerte competencia de precios afectando al artesano oficio de la sastrería. Fue su primera gran transformación.

Luego, la calle fue colonizada por las grandes entidades financieras y aseguradoras, que amputaron edificios y se acoplaron cual prótesis con el resto de obras arquitectónicas del paseo. Las casas de moda fueron echando la persiana, las grandes firmas internacionales tomaron el relevo, y hasta el día de hoy. Aunque podría confundirse con grandes avenidas de cualquier otra ciudad europea, Paseo de Gracia sigue rezumando su clase y elegancia con la que nació hace ya más de 200 años.

Fuente: Idealista

La contratación de oficinas en Barcelona durante el primer trimestre mantiene la tendencia del año pasado aunque cede un 5% respecto al mismo periodo de 2015 para quedarse en 63.000 m2. Los precios por m2 subieron un 10% por la falta de espacios disponibles de calidad. BNP Paribas Real Estate estima que la Ciudad Condal tendrá 32.000 m2 nuevos de oficinas procedentes de obra nueva y rehabilitaciones.

El 72% de la superficie contratada se ubicó en el centro de negocios (CBD) y otras zonas centrales, y sólo un 11% se localizó en zonas periféricas. Las empresas siguen prefieriendo ubicarse en el centro de Barcelona ante un escenario de rápido crecimiento de las rentas. La media de alquiler en la Ciudad Condal se mantiene al alza incrementándose un 10% con respecto al último trimestre de 2015.

“La escasez de espacios disponibles de calidad presiona las rentas de los nuevos contratos y es probable que lo siga haciendo durante los próximos trimestres”, afirma el estudio de BNP Paribas Real Estate.

Por su parte, la rentas ‘prime’ aumentaron en el comienzo de año hasta los 20 euros por m²/mes frente a los en 19 euros por m²/mes durante todo 2015. La tasa de disponibilidad se situó en 12,5% entre enero y marzo y ha encadenado el octavo trimestre consecutivo de reducciones en el stock vacio presionando los precios.

Entre las operaciones más destacadas del primer trimestre se encuentra la clínica IVI Barcelona, que ha comprado 8.000 m² en el centro de Barcelona. Entre las más voluminosas está el alquiler HP(Hewlett-Packard, que alquiló 3.150 m² y IMS Health con 2.105 m².

Destaca también la tendencia diferente en cuanto a los m2 contratatos en el centro de la ciudad o en la periferia. Entre enero y marzo, se contrataron 600 m2 de superficie media en zonas descentralizadas, bajando a más de la mitad la media de 2014 y 2015. Por el contrario, en el centro es espacio de media ha crecido a 650 m² frente a los 500 m2 de los dos últimos años.

Entre las previsiones para este año, la consultora espera que las zonas de Plaza Europa, 22@ y la zona de San Cugat del Vallés sean las más solicitadas dada la expansión económica y el incremento del empleo.

Mientras, la apertura de nuevos espacios, ya sea a través de obra nueva o de rehabilitación de edificios permitirá que se abran 32.000 m² nuevos de oficinas que podrían descongestionar los precios. “Los promotores prevén que se inicien progesivamente las obras de oficinas nuevas en 2016 con fecha de entrega entre 2017-2018”, concretan desde BNP Paribas.

Fuente: Idealista

28 de diciembre de 2015.- Según el último informe de precios de idealista, la ciudad de Barcelona ha visto cómo sus precios crecían un 6,4% durante 2015 hasta situarse en 3.392 euros/m². Se trata de la mayor subida registrada por una capital durante este año, a pesar de lo cual los precios aún marcan una caída del 28,3% desde el estallido de la burbuja, en el primer trimestre de 2007.

Todos los distritos han visto cómo sus precios subían durante este año. La mayor subida se ha registrado en Sant Martí, donde los propietarios piden un 9,4% más por sus viviendas que hace un año. Le siguen los incrementos de Ciutat Vella (7,9%), Sarrià Sant Gervasi (7,4%) y Sants Montjüic (7%). La menor subida, en cambio, se ha registrado en Les Corts, donde sólo han crecido un 1,6%. Le siguen Sant Andreu (3,6%) y Horta Guinardó (4,3%).

Los precios más altos en la ciudad condal los encontramos en el distrito de Sarrià Sant Gervasi, (4.367 euros/m²) el único que supera los cuatro mil euros por cada metro cuadrado junto a Les Corts (4.239 euros/m²). Les siguen Eixample con 3.861 euros/m², Ciutat Vella (3.621 euros/m²), San Martí (3.530 euros/m²) y Gràcia (3.195 euros/m²) . Todos los demás distritos de la ciudad condal cuentan con precios inferiores a los tres mil euros, siendo los más económicos Nou Barris, con 1.777 euros/m², Sant Andreu (2.197 euros/m²) y Horta Guinardó (2.302 euros/m²).

Sólo 12 de los 42 barrios analizados en la capital catalana han registrado decrementos de precio. El mayor descenso se ha producido en La Trinitat Vella (Sant Andreu), donde los propietarios piden un 10,5% menos por sus viviendas que hace un año. La mayor subida se ha registrado en El Raval con un crecimiento del 15,4% y Diagonal Mar (Sant Martí) con un 15,2%. Les siguen El Baix Guinardó (Horta Guinardó) con un 12,7%; L’Antiga Esquerra de l’Eixample (12,6%) y La Sagrera de Sant Andreu (12,6%). Los barrios con subidas superiores al 12% interanual se completan con Sants, donde se han incrementado un 12,1%.

El barrio más caro de la ciudad vuelve a ser Diagonal Mar, en Sant Martí, donde los propietarios piden 6.506 euros/m², mientras que el más barato es Ciutat Meridiana en Nou Barris, con 1.212 euros/m².

En su conjunto, la provincia de Barcelona ha visto crecer sus precios en los últimos 12 meses un 2,5%, hasta los 2.170 euros/m²; mientras que en Catalunya han caído (-0,6%, 1.846 euros/m²).

Los municipios barceloneses experimentaron comportamientos dispares en 2015. La mayor subida se registró en Sitges (8,6%), seguida por Sant Cugat (7,8%) y Sant Adrià del Besós (5,1%). La mayor caída, en cambio, se produjo en Vic (-12,7%) y Palafolls     (-11,9%).

Resto de provincias catalanas

Además de la provincia capitalina, Girona también ha visto cómo sus precios se incrementaban este año (0,5%), mientras que su capital caía un 4,6% hasta los 1.664 euros/m². La mayor caída se ha producido en la provincia de Lleida, donde se han reducido un 10,9%, con una bajada en la capital del 9,7% hasta los 822 euros/m². Por último, en Tarragona los precios se redujeron un 3,9%, mientras que en la ciudad homónima la caída se fue hasta 7,8% (1.480 euros/m²).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “si 2014 fue el inicio de la normalización del sector inmobiliario en buena parte del país, este año que acaba ha sido la confirmación de que la crisis ha terminado en algunas ciudades españolas, no así en muchas provincias donde los precios aún caerán en próximos ejercicios.

Para esta reactivación ha sido importante la vuelta a la normalidad, también, del crédito hipotecario. No obstante, a pesar del interés de los bancos por conceder créditos, el número de nuevas hipotecas continúa sin equilibrar el de cancelaciones, lo que está llevando a las entidades a ofrecer préstamos con unas condiciones impensables hace solo unos meses.

Con respecto a los precios el comportamiento ha estado muy atomizado y mientras en algunos mercados el ajuste no ha resultado suficiente y la demanda sigue a la espera de mayores rebajas en otros la crisis se ha quedado atrás y los precios comienzan a incrementarse muy suavemente. En todo caso y a pesar de recuperar incrementos positivos que no veíamos desde hacía años, no vemos una nueva burbuja. Solo una normalización del sector tras 8 años de crisis.

La figura del comprador tiene dos perfiles claramente diferenciados. El pequeño y mediano inversor continúa con sus ojos puestos en el sector tratando de obtener en el ladrillo una rentabilidad que no le dan ya los bancos. Pero es un inversor más tranquilo, sosegado y que apuesta por el largo plazo y obtener rentabilidad vía alquiler. Por otra parte se incrementa una demanda que compra vivienda para vivir y que ha visto como los precios han terminado de bajar y ahora tienen fácil acceso a la financiación. Pero tal y como ha sucedido este año, los compradores que no cuenten con ahorros suficientes se verán obligados a acudir mercado de alquiler y seguirán sin tener acceso a la compra de una vivienda en 2016. Ante la pregunta ¿compro o alquilo? hay miles de españoles que no pueden tener esa opción porque los bancos le dan la decisión tomada: alquiler ante la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario.

Es previsible y deseable que durante el próximo año se mantenga esta tendencia hacia la normalización, con un crecimiento suave pero sostenido en el número de operaciones en cada vez más mercados con precios  estables”.

El informe completo se puede descargar en:

//www.idealista.com/comunicacion/files/informe-de-precios/annio-2015.pdf

Fuente: Idealista

DERECHOS

– Negociar el precio y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.

– Alargar el tiempo de contrato
Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Si, transcurridos 3 años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, éste se alargará un año más (prórroga tácita automática).

– Rescindir el contrato cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

– Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves; si tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.

– Seguir alquilado pese al cambio de propietario
Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al adquirente, y puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

– Ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones
El inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

– Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

– Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato. En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

– Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

– Renunciar a la adquisición preferente
El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

OBLIGACIONES

– Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato
El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

– Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

– Encargarse de los gastos de los suministros
Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato.

– Dejar la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.

– Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

– Desalojar la vivienda en caso de impago
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que sólo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente. Si, en 10 diez días, el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino sólo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

– Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Fuente: Fotocasa