El proceso de adquisición o venta de un inmueble está lleno de hitos legales y financieros cruciales. Entre el acuerdo verbal inicial y el acto de firma de las escrituras públicas ante notario, existe un paso intermedio fundamental para garantizar la tranquilidad de ambas partes: la firma del precontrato. Entender en profundidad el funcionamiento del contrato de arras en la compraventa resulta indispensable para blindar la operación, fijar los compromisos económicos iniciales y evitar sorpresas desagradables o penalizaciones durante la transacción.

En este artículo te explicamos qué es exactamente este documento, qué cláusulas debe incluir y cuáles son los distintos tipos de contrato de arras que puedes firmar según tus objetivos.

¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

Un acuerdo de arras es un documento privado que firman el comprador y el vendedor previo a la escritura pública de compraventa. Mediante este compromiso, el comprador entrega una cantidad económica en concepto de señal o reserva, mientras que el vendedor se compromete a entregar la propiedad en las condiciones y plazos acordados.

Las funciones principales de la firma del contrato de arras son:

• Garantizar el compromiso de la operación: vincula legalmente a ambas partes y formaliza la intención real de llevar a cabo la transmisión del inmueble.
• Establecer las condiciones definitivas: fija el precio final de la vivienda, el plazo máximo para acudir a la notaría, el reparto de gastos y la forma de pago.
• Proteger ante un eventual incumplimiento: regula las consecuencias económicas en caso de que alguna de las partes decida retirarse de la venta.

Los tres tipos de contrato de arras según su función legal

No todos los documentos de señal son iguales. En el código civil se contemplan distintas modalidades en función de las consecuencias jurídicas que genera el desistimiento de la compraventa.

Los tipos principales de reserva de compraventa de vivienda son los siguientes:

1. Arras penitenciales o de desistimiento

Son las más habituales en el sector inmobiliario. Permiten a cualquiera de las partes desligarse libremente del compromiso de forma unilateral, pero aplicando una penalización económica previamente fijada por ley.

• Si desiste el comprador: pierde la cantidad entregada en concepto de señal.
• Si desiste el vendedor: debe devolver al comprador el doble del importe recibido en las arras.

2. Arras confirmatorias

Este tipo de acuerdo no concede la facultad de desistir de la operación. La cantidad entregada actúa como un primer anticipo o pago a cuenta del precio total de la vivienda.

• En caso de incumplimiento: la parte perjudicada puede exigir legalmente el cumplimiento forzoso del contrato o solicitar la resolución del mismo junto con una indemnización por daños y perjuicios.

3. Arras penales

Funcionan como una garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales. La suma entregada actúa como una estimación previa de los daños en caso de que la compraventa no se formalice.

• En caso de incumplimiento: además de perder la señal o tener que devolverla duplicada según quién incumpla, la parte afectada conserva la potestad de exigir el cumplimiento del contrato en los tribunales.

Información imprescindible que debe incluir el documento

Para que un modelo de contrato de arras tenga plena validez jurídica y proteja eficazmente tus derechos, debe redactarse de forma clara y detallada.

Los datos clave que deben figurar en la redacción son:

• Identificación completa de las partes: datos personales, documentos de identidad y domicilios del comprador y del vendedor.
• Descripción detallada del inmueble: dirección exacta, referencia catastral y datos de inscripción en el registro de la propiedad.
• Precio de compraventa y cantidad del anticipo: el importe total pactado por la vivienda y el porcentaje fijado como señal (que suele oscilar entre el cinco y el diez por ciento del valor total).
• Plazo límite de firma: la fecha máxima para formalizar la escritura pública ante notario.
• Tipología exacta de arras: debe especificarse de forma explícita qué modalidad de arras se aplica para evitar interpretaciones judiciales contradictorias.

Conclusión: Asesórate antes de firmar cualquier compromiso

Firmar un acuerdo previo sin el debido análisis técnico puede acarrear la pérdida de grandes sumas de dinero o comprometer la viabilidad financiera de tu operación. Contar con el respaldo de un asesor inmobiliario profesional durante la redacción y negociación de las cláusulas te garantizará un proceso seguro y transparente. Si estás pensando en vender tu propiedad o has encontrado el hogar de tus sueños, ponte en contacto con nuestro equipo para recibir asesoramiento personalizado en cada paso de la compraventa.